“비거주 1주택자 종부세 폭탄 결국 철회하나?” 2026 세제개편안 12억 원 기본공제 유지 선회와 예외 인정 기준 총정리

“근무지 이동이나 부모 봉양 때문에 내 집에 못 사는 것뿐인데, 왜 투기꾼 취급하며 세금 폭탄을 때립니까?”

실거주하지 않는 1세대 1주택자의 종합부동산세(종부세) 기본공제를 기존 12억 원에서 9억 원으로 대폭 깎으려던 정부의 ‘2026 세제개편안’이 수도권 민심의 거센 역풍과 여당의 강력한 반발에 부딪혀 사실상 철회 수순을 밟고 있습니다. 정부와 여당은 비거주 1주택자의 기본공제를 현행 12억 원으로 그대로 유지하고, 부득이한 사유로 인한 거주 예외 인정 범위를 대폭 넓히는 수정안을 전격 검토하고 나섰습니다.

1. 왜 정부는 비거주 1주택자를 타깃으로 삼았는가? (원안의 문제점)

당초 기획재정부는 “실거주자만 진짜 1주택자로 우대하고, 거주하지 않는 1주택자는 다주택자와 동일하게 과세하겠다”며 공시가격 9억 원 초과분에 종부세를 중과하는 방안을 내놓았습니다.

하지만 이는 시장의 현실을 전혀 모르는 전형적인 탁상행정이었습니다:

• 지방 발령자·맞벌이 부부의 날벼락: 직장 때문에 전세를 주고 지방 관사에 살거나 부모님 댁에 임시 거주하는 실수요자들까지 졸지에 수백만 원의 세금 고지서를 받게 됨.
• 전세 시장 공급 절벽: 집주인들이 종부세 감면을 받기 위해 세입자를 내보내고 본인이 직접 들어가 살겠다고 나서면서 수도권 아파트 전세 매물이 급감하고 전셋값이 폭등하는 부작용 초래.
• 헌법상 거주 이전의 자유 침해: 국가가 세금을 무기로 국민의 거주지를 강제한다는 위헌성 논란 점화.

2. [독점 비교표] 종부세 정부 원안 vs 당정 수정안 팩트 대조

3. 부득이한 사유 ‘거주 예외 인정’ 어떻게 입증해야 하나?

수정안이 통과되더라도 만약 공시가격이 12억 원을 초과하는 고가 1주택자라면, 장기보유특별공제(최대 80%)를 온전히 받기 위해 ‘부득이한 비거주 사유’를 국세청에 소명해야 합니다:

1. 취학: 자녀가 다른 시·군·구의 학교에 재학 중인 경우 (재학증명서 증빙).
2. 근무상 형편: 직장의 전근, 파견, 지방 발령 등으로 세대 전원이 이전한 경우 (재직증명서 및 인사발령문).
3. 질병 치료 및 요양: 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병으로 요양기관 소재지로 이전한 경우 (의사 진단서).
4. 노부모 봉양 및 육아: 60세 이상 직계존속 봉양 또는 미취학 아동 육아를 위해 세대를 합친 경우 (가족관계증명서 및 주민등록초본).

4. 향후 국회 통과 일정 및 1주택자 대응 전략

오늘(9월 1일) 개회한 정기국회에서 세법 개정안 심사가 본격화됩니다. 여당과 야당 모두 수도권 1주택자의 표심 이탈을 극도로 경계하고 있는 만큼, 12억 원 기본공제 유지 및 예외 조항 완화는 국회 기획재정위원회 문턱을 무난히 넘을 것으로 확실시됩니다.

따라서 1주택자분들은 세금 불안 때문에 섣부르게 세입자에게 퇴거를 요구하거나 급매물로 처분할 필요가 없으며, 올해 11월 종부세 고지서 발송 전 확정 법안을 차분히 확인하시는 것이 최선의 절세 전략입니다.